Актуальность электронной торговли для агентств недвижимости

Как и всякий сегмент рынка, риэлтерский бизнес подвергается воздействию научно-технического прогресса. Если на заре капитализма в России маклерами называли людей, которые расклеивали объявления на заборах, собирались у Львиного мостика в Петербурге, конспиративно обменивались телефонами и тайно водили клиентов на показы, то в наше время никого не удивишь обещанием клиентам включить их вариант в "единую мультилистинговую сеть", опубликовать вариант в Интернет и т.д. В этом нет ничего удивительного - все, что полезно, удобно - через некоторое время воспринимается всеми. Те же, кто не успевает подстроиться к "быстротекущим водам Аквилона", то бишь времени, остаются за бортом.

В настоящее время уже большая часть всех агентств недвижимости используют сетевые коммуникации для своих целей. Направления использования можно выделить следующим образом:
- реклама агентства в целом (сайт агентства)
- реклама конкретных вариантов (в листингах, на собственном сайте)
- средство связи с клиентами (электронная почта).

Однако на этом не заканчиваются возможности современных технологий для обеспечения работы агентства.

Многим известна такая форма торговли, как "веб-магазин". Достаточно зайти на сайт www.pokupka.spb.ru, чтобы убедиться в удобности его использования. Привожу здесь конкретный адрес не для рекламы, а исключительно в качестве примера, поскольку сам однажды воспользовался этим сервисом для покупки картошки и вполне доволен. Схема работы веб-магазина такова: покупатель заходит на сайт торгового предприятия, выбирает из разнообразных товаров необходимые, складывает их в "виртуальную корзину", подтверждает заказ и через некоторое время получает его на дом. Варианты оплаты могут варьироваться в зависимости от магазина - либо это использование собственного депозита, либо электронные карточки Visa, Master, либо оплата на месте при получении заказа.

Возможна ли такая схема для объектов недвижимости? В настоящее время положительный ответ на это вопрос дать трудно. Сложности с показами, переговорами между покупателем и продавцом, закладкой денег можно решить. Показ можно организовать виртуально: фотографии и технический паспорт на квартиру легко размещаются на сайте агентства. Переговоры несложно организовать по электронной почте и здесь роль агента многократно вырастает, да и его интересы как посредника оказываются максимально обеспеченными - покупатель и продавец никогда не встретятся друг с другом кроме как на подписании договора. Закладка денег может производиться путем открытия аккредитива или, в конце концов, с использованием все той же банковской ячейки, из которой деньги забирает агентство, чтобы затем перечислить их продавцу после окончательного исполнения договора.

Главная проблема заключается в другом - как обеспечить идентификацию сторон? Как проверить, что продавец или покупатель - это именно те лица, за которые они себя выдают? Как проверить клиенту, что с ним общается именно то агентство, которому он доверяет, а не незаконная копия под таким же названием? А самое главное - как суду в случае возникновения спора устанавливать наличие договорных отношений между всеми сторонами? В настоящий момент четкого ответа на эти вопросы законодательство не предоставляет. Но во всем мире существует решение - электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Она удостоверяет подлинность любой сделки и не может быть оспорена стороной, если имеется на документе.

В России пока существует только ст. 160 Гражданского кодекса, в соответствии с которой для использования ЭЦП необходимо прямое указание в законе или ином нормативном акте или соглашение сторон. Относительно последнего необходимо отметить, что фактически это сводит на нет всякую возможность использования ЭЦП при подписании договоров, т.к. прежде чем ее использовать, необходимо подписать об этом письменный договор на бумаге. А весь смысл электронного документооборота - в том, чтобы уйти от бумажных носителей, требующих обязательного присутствия сторон при подписании.

Тем не менее, проблема введения в гражданский оборот ЭЦП активно дискутировалась среди юристов и практиков и нашла мощную поддержку среди банков, которые лоббируют в настоящее время прохождение двух законопроектов в Государственной Думе - "Об электронном документе" (ЭД) и "Об электронно-цифровой подписи". Нет никаких причин сомневаться, что последний проект, представленный правительством, будет принят в ближайшее время. Как утверждает профессор Санкт-Петербургского Государственного Университета Д.А. Лопатин, один из авторов законопроектов, их вступление в силу может произойти уже до конца 2001 года.

После принятия столь важных нормативных актов пройдет некоторое время, пока общество воспримет новые возможности, и здесь важно успеть первыми ввести услуги на рынке.

Какие возможности предоставят законы об ЭЦП и ЭД риэлтерам? Во-первых, для подписания агентских договоров будет необязательно вызывать клиента в офис - достаточно связаться с ним через Internet. Во-вторых, выставление на сайт предложения о продаже объекта недвижимости, сопровожденное ЭЦП, будет считаться офертой со всеми вытекающими последствиями. В-третьих, общение с клиентом, имеющим ЭЦП, будет носить правовой характер, что важно в случае возникновения споров по окончании сделки.

Но есть и более революционное нововведение. Исходя из ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости заключается путем составления сторонами одного документа. Под документом в соответствии с Законом "Об информации, информатизации и защите информации" понимается любой способ воспроизведения информации на бумажном или машиночитаемом (электронном) носителе. Таким образом, законодательство дозволяет сторонам подписывать договор купли-продажи недвижимости в виде электронного документа. До принятия упомянутых законов такая практика затруднительна, но после вступления их в силу договоры купли-продажи квартир можно будет подписывать прямо в агентстве, а затем на дискете или по электронной почте пересылать в орган регистрации прав на недвижимое имущество. Естественно, что на первых порах эти органы будут отказываться принимать договоры в таком виде - потребуется время, чтобы в судебном или административном порядке доказать их обязанность принять документы.

Сколько проблем решается тогда сразу! Во-первых, отпадает необходимость стояния в очередях на подачу документов (нужно только получить их). Во-вторых, клиентам будет понятна необходимость агентства недвижимости как такового - ведь практически эта схема будет доступна только для профессиональных риэлтеров, имеющих достаточное техническое обеспечение, а также договор с регистрирующим органом, который предусматривает предоплату госпошлины на депозит, откуда она списывается автоматически при подаче документов на регистрацию. Наконец, иногородним клиентам достаточно будет выйти на сервер агентства, чтобы удостоверить договор своей ЭЦП. Ведь фактически единственное, что вынуждает их приезжать за тридевять земель - это подписание договора (осматривать квартиру в серийном доме особого смысла нет, консультации может дать и агент - было бы доверие к нему).

Я упомянул уже о возможных препятствиях со стороны чиновников в продвижении на рынке подобной услуги. Поэтому стоит заранее подготовиться к отражению их аргументов по поводу невозможности использования Интернет для связи с органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Проанализируем в этой связи содержание Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - ФЗ). Я намерен использовать общепринятые сокращения в надежде на то, что общаюсь с профессиональными риэлтерами.

Ч. 1 п. 1 ст. 7 ФЗ говорит о том, что выписка из ЕГРП может быть получена любым лицом при предъявлении им удостоверения личности подачи заявления в письменной форме. Первое возражение - "письменная" значит "на бумажном носителе". Это опровергается достаточно просто. В соответствии со ст. 160 ГК РФ под письменной формой подразумевается составление документа, выражающего содержание сделки и подписанного ее сторонами. П. 2 ст. 160 в качестве одного из видов совершения сделки в письменной форме указывает на возможность использования ЭЦП. В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 20 февраля 1995 г. N 24-ФЗ "Об информации, информатизации и защите информации" документированная информация (документ) - зафиксированная на материальном носителе информация с реквизитами, позволяющими ее идентифицировать. Следовательно, никаких препятствий к тому, чтобы подавать заявления на выписку из ЕГРП в электронном виде в законодательстве не предусмотрено.

П. 8 ст. 12 ФЗ прямо указывает, что Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется на бумажных носителях информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях.

В сомнение может ввести ст. 14 ФЗ, где говорится о том, что на правоустанавливающем документе проставляется надпись о проведенной регистрации права. Например, на договоре купли-продажи проставляется штамп "зарегистрировано". Однако ничто не мешает вместо штампа о государственной регистрации подписывать документ ЭЦП самого органа государственной регистрации. Более того, далее, в ст. 18 ФЗ устанавливаются требования к документам, подаваемым на государственную регистрацию. Определяющим среди этих требований является отражение информации, необходимой для регистрации. Никаких дополнительных требований по отношению к виду материального носителя, на котором изготовлены документы нет. Самым важным моментом в отстаивании обязательности для органов регистрации электронных документов является ссылка на ст. 20 ФЗ, которая содержит закрытый перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав. Единственное основание, на которое будут ссылаться при отказе - это "документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства". Для того, чтобы такой отказ был законным органы регистрации должны представить доказательства, какие конкретно требования действующего законодательства были нарушены подателем заявления? Таких требований нет, а потому суд обяжет произвести регистрацию права на основании представленных документов.

Однако мы рассмотрели крайний вариант, когда органы юстиции принципиально выступают против приема электронных документов. Но на самом деле и для них это значительно упрощает и удешевляет процедуру. Ведь достаточно создать один программный продукт, который будет автоматически по запросам соответствующих лиц выдавать выписки из ЕГРП по электронной почте. Сразу отпадает необходимость затрат на бумагу, на содержание некоторых отделов - например, риэлтерских групп. Процесс будет полностью автоматизированным и будет включать в себя только комплекс проверки подлинности ЭЦП, проверки поступления платежа за выдачу информации и подготовки и отправки выписки из базы данных. Полностью исключаются какие-либо очереди.

На самом деле, например, в Санкт-Петербурге Городское бюро регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним активно использует возможности Интернет для автоматизации всех процедур. Так, все сведения о зарегистрированных правах на недвижимое имущество в соответствии со ст. 85 Налогового кодекса РФ направляются в налоговые органы по электронной почте (между Управлением МНС по СПб и ГБР заключено специальное соглашение об этом).

Принципиально нет никаких препятствий и для того, чтобы свидетельство о зарегистрированном праве выдавалось в электронном виде, но это может создать определенные трудности на практике.

Итак, ждем закона об ЭЦП и электронном документе и общими усилиями внедряем новые технологии!